Strona używa Cookies.

 

Strona korzysta z Cookies, aby ułatwić Państwu przeglądanie naszego serwisu. W każdej chwili można zmienić ustawienia Cookies w ustawieniach przeglądarki internetowej. Więcej informacji o Cookies znajdą Państwo na stronie informacji o cookies

close

Proces inwestycyjny - formalności - Novio.pl

 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

 

Proces inwestycyjny w przypadku każdej budowy opiera się o pewien plan, który należy zrealizować w celu rozpoczęcia prac. Poniższy poradnik pomoże Państwu w sposób szczegółowy przeanalizować konkretne aspekty przygotowania tego procesu.

 

Pierwszym elementem, który obowiązuje jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, jest oficjalne zapytanie inwestora do Wydziału Architektury Urzędu Gminy, czy dla terenu, na którym znajduje się działka przewidziano Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.

 

Jeśli plan jest uchwalony przez gminę, osoba chcąca rozpocząć inwestycję, musi zwrócić się z pisemną prośbą o wydanie wypisu z tegoż Planu. Wypis określa przede wszystkim warunki oraz charakter dopuszczalnych na danym terenie inwestycji – chodzi między innymi o aspekty architektoniczne czy też warunki natury komunikacyjno-technicznej.

 

Jeśli natomiast Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego nie zawiera wytycznych dotyczących inwestycji na danej działce, inwestor musi przedstawić pismo skierowane do Wydziału Architektury, w którym wnioskuje o wydanie decyzji dotyczących planowanej inwestycji. Dotyczy ona przede wszystkim odpowiedzi na pytanie czy dana inwestycja nie narusza istniejącego ładu natury architektonicznej czy technicznej.

 

Formalności

 

Kolejnym etapem jest przygotowanie odpowiednich dokumentów natury formalnej, bez których w obu przypadkach inwestor nie może rozpocząć dalszych czynności.

 

Jeśli mamy do czynienia jedynie z wnioskiem dotyczącym wypisu z Planu Zagospodarowania Przestrzennego, inwestor zobowiązany jest do wypełnienia wyłącznie odpowiedniego wniosku w Urzędzie Gminy odpowiednim dla rozpoczęcia inwestycji. W tym przypadku należy mieć jednak świadomość, że przygotowane dokumenty będą wymagane podczas kolejnego etapu przygotowania inwestycji. Do tych dokumentów należy zaliczyć:

 

 - warunki dostaw mediów – woda, gaz, energia elektryczna, kanalizacja. Wydawanesą przez poszczególnych dostawców mediów,

 - wypis z rejestru gruntów,

 - decyzja zarządcy drogi określająca warunki dostępu do drogi publicznej.

 

W sytuacji, gdy inwestor stara się o uzyskanie decyzji w oparciu o brak szczegółowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy dla danej działki, musi dostarczyć powyższe dokumenty już na etapie składania wniosku. Ponadto inwestor zobowiązany jest określić charakter planowanej inwestycji – w sposób jak najbardziej dokładny przedstawić jej plan, uwzględniając takie elementy, jak dane powierzchniowe, szkice,rysunki, plan zagospodarowania działki, potrzeby natury technicznej. Niezbędnym jestrównież dostarczenie kopii mapy zasadniczej z oznaczonym terenem przeznaczonymna inwestycje.

 

Stworzenie mapy do celów projektowych

 

Następnym punktem jest zamówienie u geodety mapy stworzonej w celachprojektowych, stanowiącej podstawę umieszczenia naszej inwestycji wśródistniejącego już zagospodarowania terenu.

 

Wybór projektu

 

Wybór gotowego projektu powinien przede wszystkim uwzględniać zgodność z Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla działki przeznaczonej na inwestycje. Projekt zamówiony w Biurze Projektowym stanowi kompletną dokumentację przekazaną inwestorowi w czterech egzemplarzach, która zawiera takie elementyskładowe inwestycji jak architektura, opis konstrukcji, instalacje wewnętrzną, itp.

 

W przypadku wyboru projektu gotowego inwestor ma prawo, ale również obowiązek, zapoznać się szczegółowo z dokumentacją oraz przeanalizować jej zgodność z Planem Zagospodarowania – szczególne przepisy oraz uwarunkowania mogą być wtej materii podstawą wprowadzenia poprawek, mających na celu adaptację projektu do warunków Planu Zagospodarowania Przestrzennego danej działki.

 

Zmiany mające na celu wprowadzenie poprawek do istniejącego projektu gotowego, muszą być wykonywane przez architekta adaptującego. Decyzja zwana „zgodą autorską na zmiany” wydawana jest przez pracownię projektową w momencie zakupu danego projektu.

 

Istnieje prawdopodobieństwo, że w szczególnych niezbędne będzie przygotowanie tzw. projektu półindywidualnego lub indywidualnego. Oznacza to, że powstanie projekt z dokumentacją, posiadający wszelkie cechy projektu gotowego. Jedyną różnicą jest wtym przypadku etap adaptacji projektu do warunków miejscowych zawartych w PlanieZagospodarowania. Architekt nanosi zmiany mające na celu wyłącznie podstawową adaptację projektu – nie następuje całkowite przeprojektowanie.

 

Projekt domu

 

Dostosowanie projektu przygotowanego przez pracownię projektową dowarunków zabudowy konkretnego terenu inwestycyjnego nazywane jest adaptacją projektu. Adaptacja wynika nie tylko z Planu Zagospodarowania, ale również z zapisów prawa budowlanego, a także indywidualnych potrzeb inwestora.

 

Adaptacji projektu może dokonać wyłącznie architekt z odpowiednimi do tego celu uprawnieniami – inwestor zobowiązany jest do przekazania wszystkich dokumentów,mogących mieć wpływ na adaptację projektu. Oczywiście, proponujemy w tym przypadku wybór naszej pracowni – posiadającej odpowiednie do tego zezwolenia.

 

Pierwszym i podstawowym elementem adaptacji projektu jest przygotowanie dokumentacji projektowej (składającej się z części opisowej i graficznej) wykonanejna sporządzonej przez geodetę mapie sytuacyjno-wysokościowej. Architekt w oparciuo tę mapę przedstawia koncepcję inwestycji odniesioną bezpośrednio do istniejącego już zagospodarowania terenu.

 

Adaptacja ProjektuAdaptacja odbywa się również poprzez dostosowanie budynku do konkretnych, występujących na działce, warunków natury gruntowo-wodnej czy ukształtowaniaterenu. Do zadań architekta adaptacyjnego należy również dopasowanie dachu budynku do panujących na danym terenie warunków atmosferycznych – mowa przede wszystkim o strefach znacznego obciążenia śniegiem czy wiatrem. Nie można również zapomnieć o konieczności dostosowania warunków instalacji wewnętrznej budynku do odpowiednich decyzji dostawców mediów (przyłącza wodne, gazowe,energetyczne, itp.). Nie dotyczy to jednak przyłączy zewnętrznych opracowywanych na podstawie odrębnych projektów, a także wykonywanych zgodnie z koncepcją właściwych zarządców mediów.

 

Do dokumentacji projektowej architekt adaptujący ma obowiązek dołączyć uwagizwiązane ze szczególnymi przepisami zawartymi w decyzji dotyczącej warunków zabudowy lub w Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Uwagi w tym przypadku dotyczą przede wszystkim takich elementów jak występowanie szkód górniczych, wyłączenie części gruntów z produkcji rolnej, czy zgody organów związanych zrealizacją inwestycji - Konserwatora Zabytków czy Konserwatora Przyrody.

 

W niektórych przypadkach istnieje konieczność włączenia do projektu dodatkowych opracowań budowlanych – na przykład zjazdu z drogi publicznej. W tym przypadkuinwestor zobowiązany jest zlecić wykonanie takich projektów odpowiednim architektom branżowym. Gotowy projekt dodatkowy należy jednak dostarczyć wraz z dotyczącągo dokumentacją do architekta adaptującego – jego obowiązkiem jest ujęcie założeń dodatkowych w projekcie zagospodarowania działki.

 

Obowiązkiem architekta adaptującego wynikającym z zapisów prawa jest przedstawienie odpowiednich adnotacji i zaświadczeń informujących o spełnianiu istniejących wymogów – przynależności architekta do Izby Architektów, zgodnościprojektu z prawem budowlanym, zgodności z zasadami wiedzy technicznej, itp.

 

Wszystkie wymienione powyżej elementy – projekt architektoniczny, projekt zagospodarowania działki, a także dodatkowe dokumenty natury formalnejstanowią w całości kompletny projekt budowlany. Na architekcie adaptującym ciąży odpowiedzialność za poprawność przygotowanych adaptacji oraz zgodność projektu z obowiązującymi zapisami prawa budowlanego.

 

Budowa domuPozwolenie na budowę

 

Pozwolenia na budowę wydawane są przez Wydział Architektury StarostwaPowiatowego – do tego pionu administracyjnego należy skierować wniosek o wydaniedecyzji. 

 

Załącznikami w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę muszą być cztery egzemplarze projektu budowlanego oraz wszystkie wcześniej wymienione dokumenty natury formalnej dopełnione o oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania gruntem przeznaczonym na cele budowlane.

 

Pozwolenie na budowę zostaje wydane w terminie 65 dni – inwestor ma jednakprawo do wstrzymania postępowania w razie konieczności dopełnienia dokumentacji związanej z inwestycją. Decyzja Starosty jest prawomocna po 14 dniach od datyjej wydania, chyba, że jedna ze stron wniesie zawiadomienie o odwołaniu się odwcześniej wydanej decyzji (odwołanie do organu wyższej instancji za pośrednictwem organu wydającego opinię). Pozwolenie obowiązuje 3 lata od uprawomocnienia.

 

W przypadku decyzji pozytywnej, dwa spośród czterech egzemplarzy projektu zostajązwrócone inwestorowi, jeden przekazany zostaje Nadzorowi Budowlanego, kolejny natomiast zostaje w Starostwie.

 

Budowa domu

 

Na inwestorze spoczywa obowiązek powiadomienia Inspektoratu Nadzoru Budowlanego o rozpoczęciu inwestycji z zachowaniem 7-dniowego okres upoprzedzającego rozpoczęcie prac budowlanych. W załączeniu należy również umieścić oświadczenie kierownika budowy nadzorującego roboty. Czas rozpoczęcia budowy wyznacza moment wyznaczenia przez geodetów budynku. Oznaczenie budowy wykonywane jest poprzez umieszczenie w widocznym miejscu żółtej tablicy informacyjnej.


Potrzebujesz pomocy ?
Skontaktuj się z nami - chętnie pomożemy